物業(yè)管理行業(yè)的特點決定了“先業(yè)主之憂而憂,后業(yè)主之樂而樂”。只要業(yè)主有所需,我們就有所應(yīng),穿針引線、協(xié)調(diào)搓和,平日風(fēng)里來雨里去,絲毫不得懈怠。與那些“一杯茶水一張報”的愜意環(huán)境相去甚遠不說,我們的從業(yè)人員更要承受來自方方面面的心理壓力。難怪有人曾戲言,做物業(yè)比做居委會難!做物業(yè)管理人員更難!做物業(yè)管理處的領(lǐng)頭人更是難上加難啊!正因為如此,保安公司培養(yǎng)和選拔一名優(yōu)秀的管理處經(jīng)理才顯得尤為重要。

業(yè)主需證明物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在違反合同約定或者法律規(guī)定的安保義務(wù)的行為、這一行為給業(yè)主造成了財產(chǎn)損失、違約行為與財產(chǎn)損失之間存在因果關(guān)系。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安保義務(wù)源于法律相關(guān)規(guī)定和合同約定。法定的安保義務(wù)主要是在各地的物業(yè)管理條例中規(guī)定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)對違反小區(qū)安全管理行為的制止義務(wù)以及防止小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)安全問題的協(xié)助義務(wù)。業(yè)主可以依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定提起違約之訴，也可以依據(jù)法律的相關(guān)規(guī)定提起侵權(quán)之訴。當物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡到安保義務(wù)時，其向業(yè)主行使物業(yè)費請求權(quán)，業(yè)主可以以未盡到安保義務(wù)為由抗辯。理由主要為：“未盡到安保義務(wù)”是對合同義務(wù)的不完全履行，屬于違約行為；但是這一行為并非根本性違約，所以法院在最后的認定中會根據(jù)安保責任范圍以及業(yè)主的具體損失來酌情減免物業(yè)費。但是這一抗辯的界定是以保安公司管理人的注意義務(wù)為標準界定安保義務(wù)。因為任意擴大義務(wù)范圍會加重物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責任，加深物業(yè)服務(wù)關(guān)系雙方的矛盾。

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